物业管理企业固定资产减值说明

（一）固定资产减值的概念及确认

由于企业经营环境的变化和科学技术的进步，或者其他经济原因，致使固定资产发生有形或无形的损耗，导致固定资产创建未来经济利益的能力有所下降，固定资产的可收回金额低于其账面价值，这种情况称之为固定资产价值减值。可收回金额是指资产的销售净价与预期从该资产的持续使用权和使用寿命结束时的处置中形成的现金流量的现值两者之中的较高者。其中，销售净价是指资产的销售价格减去处置资产所发生的相关税费后的余额。

如果对于发生的资产价值的减值不予以确认，必将导致虚夸资产的价值，这不符合会计核算中的谨慎原则及真实性原则。因此，企业应当于期末对固定资产进行检查，如发现存在下列情况，应当计算固定资产的可收回金额，以确定资产是否发生减值：

（1）固定资产市价大幅度下跌，其跌幅大大高于因时间推移或正常使用而预计的下跌，并且预计在近期内不可能恢复；

（2）企业所处经营环境，如技术、市场、经济或法律环境，或者产品营销市场在当期发生或在近期发生重大变化，并对企业产生负面影响；

（3）同期市场利率等大幅度提高，进而很可能影响企业计算固定资产可收回金额的折现率，并导致固定资产可收回金额在幅度降低；

（4）固定资产陈旧过时或发生实体损坏等；

（5）固定资产预计使用方式发生重大不利变化，如企业计划终止或重组该资产所属的经营业务、提前处置资产等情形，从而对企业产生负面影响；

（6）其他有可能表明资产已发生减值的情况。

如果固定资产的可收回金额低于其账面价值，企业应当按可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。计提减值准备时，按可收回金额与账面价值的差额借记“营业外支出——计提固定资产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。

（二）固定资产减值的转回

如果有迹象表明，以前期间据以计提固定资产减值的各种因素发生，使得固定资产的可收回金额大于其账面价值，则以前期间已计提的减值损失应当转回，但转回的金额不应超过原已计提的固定资产减值准备。在转回已确认的固定资产减值损失时，转回后固定资产的账面价值不应超过不考虑计提减值因素情况下计算确定的固定资产账面净值，即取得固定资产原值扣除正常情况下计提的累计折旧后的余额。

（三）计提或转回减值后的固定资产折旧

已计提减值准备的固定资产，应当按照该固定资产的账面价值以及可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。

如果已计提减值准备的固定资产价值又得以恢复，应当按照固定资产价德恢复后的账面价值，以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。

计提或转回减值准备的企业应当重新复核固定资产的折旧方法、预计使用寿命和预计净残值，并区别情况采取不同的处理方法：

1.如果固定资产所含经济利益的预期实现方法、预计的使用寿命和预计的净残值未发生重大变化，企业仍遵循原有的折旧方法、原有的预计使用寿命和原预计的净残值时，应按照固定资产的账面价值扣除预计的净残值后的余额以及可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。

2.如果固定资产所含经济利益的预期实现方法、预计的使用寿命和预计的净残值发生重大变化，企业应当相应改变固定资产原有的折旧方法、原有的预计使用寿命和原预计的净残值，并按照《企业会计准则——会计*策、会计估计变更和会计差错更正》的规定对其进行会计处理。